Le divorce marque la fin de la vie conjugale, mais pas nécessairement celle de l’indivision immobilière. En effet, si vous êtes propriétaires d’un bien immobilier avec votre ex-conjoint, une convention d’indivision post-divorce, aussi appelée « pacte d’indivision », peut s’avérer nécessaire. Découvrez pourquoi opter pour ce dispositif, comment le mettre en place et pour quelle durée.
L’intérêt d’une convention d’indivision après un divorce
Lorsqu’un couple divorce alors qu’il possède un bien immobilier en commun, deux options s’offrent à eux : vendre le bien et se partager le prix de vente, ou maintenir l’indivision. Cette seconde option peut être préférable si le marché immobilier est peu favorable à une vente, si l’un des ex-époux souhaite continuer à occuper le logement, ou pour permettre aux enfants de conserver un cadre de vie stable.
En l’absence de convention d’indivision, le régime légal de l’indivision s’applique par défaut. Cela implique notamment que chaque indivisaire peut demander à tout moment le partage du bien. Pour éviter cela et organiser la gestion du bien sur une période déterminée, il est conseillé de signer une convention d’indivision lors du divorce par consentement mutuel ou dans le cadre d’un divorce judiciaire.
| Bon à savoir : Le maintien temporaire de l’indivision présente des avantages fiscaux par rapport à une vente immédiate du bien. Les droits de partage sont en effet moins élevés que les droits de mutation dus en cas de vente. |
Les modalités de la convention d’indivision post-divorce
La convention d’indivision doit être rédigée par écrit, idéalement avec l’aide des avocats ou du notaire chargé du divorce. Elle fixe les règles de gestion et d’occupation du bien immobilier : qui va l’occuper, comment seront répartis les frais (taxe foncière, charges de copropriété, travaux…), les loyers éventuels, etc. La convention prévoit aussi les modalités de sortie de l’indivision, comme la possibilité d’une attribution préférentielle du bien à l’un des ex-époux lors du partage final.
Ce document s’impose aux ex-époux dès sa signature. En cas de divorce par consentement mutuel, la convention d’indivision peut être intégrée à la convention de divorce soumise à l’homologation du juge aux affaires familiales. S’il s’agit d’un divorce contentieux, elle fera l’objet d’un acte séparé.
Exemple : Paul et Sophie, mariés sous le régime de la communauté, divorcent par consentement mutuel. Ils sont propriétaires à 50/50 d’une maison. Paul souhaite continuer à y vivre. Leur convention d’indivision prévoit donc qu’il assumera seul le paiement des charges et pourra déduire ces montants de la soulte à verser à Sophie au moment du partage.
Quelle durée pour une convention d’indivision après un divorce ?
La loi autorise les conventions d’indivision pour une durée maximale de 5 ans, renouvelable une fois. Les ex-époux peuvent donc maintenir l’indivision de leur bien immobilier pendant 10 ans au total après leur divorce. Pour prolonger la convention au-delà de 5 ans, l’accord unanime des indivisaires est requis et la convention renouvelée doit être publiée au service de publicité foncière.
Cette durée peut sembler longue, mais elle permet d’attendre une amélioration du marché immobilier, un partage de la prestation compensatoire ou l’accession des enfants à l’autonomie. D’ailleurs, il est possible de négocier une suspension temporaire du versement de la prestation compensatoire lorsqu’un ex-époux occupe gratuitement le bien indivis.
| A noter : La convention d’indivision peut aussi s’appliquer aux biens meubles que les époux possèdent en commun (véhicule, meubles meublants, etc.). |
Au terme de la convention d’indivision, trois possibilités s’offrent aux ex-conjoints : vendre le bien et partager le prix, attribuer le bien à l’un des indivisaires avec versement d’une soulte à l’autre, ou renouveler la convention pour 5 ans supplémentaires si le délai légal maximal n’est pas dépassé. Le choix dépendra de la situation et des besoins de chacun.
Maintenir l’indivision immobilière après un divorce est un choix qui requiert une bonne entente et une vision commune pour la gestion du bien. La convention d’indivision, si elle est bien rédigée, apporte un cadre sécurisant pour une période de transition pouvant aller jusqu’à 10 ans. Il est important de bien évaluer la valeur du bien avant de signer la convention, pour calculer justement les soultes et les plus-values éventuelles. En cas de conflit, les modalités de résolution (médiation, procédure en référé…) doivent être prévues.
Le terme de la convention offre aux ex-époux la possibilité de tourner définitivement la page de leur mariage en procédant à la liquidation de leur patrimoine immobilier commun. Une étape cruciale pour leur permettre de prendre un nouveau départ, chacun de leur côté.
Maintenir l’indivision immobilière après un divorce est un choix qui requiert une bonne entente et une vision commune pour la gestion du bien. La convention d’indivision, si elle est bien rédigée, apporte un cadre sécurisant pour une période de transition pouvant aller jusqu’à 10 ans.
Il est essentiel de bien évaluer la valeur du bien avant de signer la convention, idéalement en faisant appel à un professionnel de l’immobilier. Cela permettra de calculer avec justesse les soultes à verser et les plus-values éventuelles lors du partage définitif. La convention doit aussi prévoir les modalités de résolution des conflits qui pourraient survenir entre les indivisaires, comme le recours à la médiation ou à une procédure judiciaire en référé.
Exemple : Lucie et Marc, divorcés depuis 3 ans, sont en indivision sur un appartement dont la valeur a été estimée à 200 000 € lors de la signature de leur convention. Au terme de celle-ci, Marc souhaite racheter la part de Lucie mais le bien vaut désormais 250 000 €. La soulte à verser à Lucie sera calculée sur cette nouvelle valeur.
| Bon à savoir : Les frais liés au bien immobilier indivis (taxe foncière, charges de copropriété, gros travaux, etc.) doivent être répartis entre les ex-époux proportionnellement à leurs droits dans l’indivision, sauf clause contraire de la convention. Les règles d’occupation et d’entretien du bien doivent être scrupuleusement respectées par les indivisaires, sous peine d’engager leur responsabilité. |
Le terme de la convention d’indivision offre aux ex-époux la possibilité de tourner définitivement la page de leur mariage en procédant à la liquidation de leur patrimoine immobilier commun. Une étape cruciale pour leur permettre de prendre un nouveau départ, chacun de leur côté, tout en ayant sécurisé pendant une période déterminée la gestion de leur bien immobilier et préservé leurs intérêts financiers et familiaux.
| A noter : Même si la convention d’indivision porte principalement sur le sort du logement familial, elle peut aussi inclure d’autres biens immobiliers (résidence secondaire, investissement locatif…) ou des biens meubles de valeur (véhicule, mobilier, œuvres d’art…) que les époux souhaitent continuer à gérer ensemble pendant un temps. |